文章来源：http://www.cs.com.cn/ssgs/fcgs/201803/t20180312_5740880.html

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　　春節過后，返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷。這回，許多人發現，各類長租公寓品牌開始打起了促銷廣告。　　萬科在深圳推出了“租房節鉅惠”活動，其泊寓茶光路店，打出了整租單間loft復式1598元/月的廣告，同時還有簽約五大優惠。萬科員工甚至在各自微信群里轉發這些優惠信息，加強產品推廣。　　過去一年，是深圳長租公寓爆發之年，隨著“租售并舉”政策、理念和舉措的深入推進，政府與房企在發展房屋租賃市場上形成共識。多家房企開始不惜重金投入長租公寓市場，多家門店開始正式運營。　　一些長租公寓領域的金融創新產品也開始落地，引發國內房地產市場廣泛關注。市屬國有獨資公司的深圳市人才安居集團也在多渠道籌集房源，迎來建設和運營的第一個年頭。　　新的年頭，新的比拼。房企在長租公寓市場如何展開競爭？深圳住房租賃市場將何去何從？值得觀察和期待。　　特征：產品注重覆蓋各類型客戶　　目前，深圳房企中涉足長租公寓市場的主要有萬科、深業、招商蛇口、金地、星河等，這些都是在國內有較強影響力的房企。另外，碧桂園等在深圳市場也介入得較為深入。　　記者梳理發現，對于長租公寓這一市場周期長、服務對象廣的特殊住房產品來說，打造多個品牌乃至全生命周期品牌，成為很多企業的定位。　　記者對從企業及公開報道獲取的信息進行統計，萬科長租公寓品牌為泊寓，主要有福永、布吉、新圍仔村等8個泊寓分店，在深圳持房量逾6000間。深業則推出深業檸盟、深業有居、深業上居和深業頤居四個品牌的長租公寓，在水圍、沙河、科技園、西鄉及香港屯門等地開設了分店，總建筑面積約37萬平方米，達1萬間房。　　此前報道甚少的碧桂園也在加大力度。2017年12月20日，碧桂園發布長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區，宣布未來3年要提供100萬套租賃房源。　　記者近日了解到，碧桂園BIG+碧家國際社區在深圳的項目有6個，其中東門、塘坑、天安云谷3家已開業，持房量逾1500間，均為地鐵沿線物業，無論是交通出行還是生活配套都比較完善。　　金地也在不斷加大投入。其長租公寓產品由子公司“火花”運營，品牌名為“草莓社區”，金地方面向南方日報介紹，其計劃在2018年將規模拓展至2萬間，3年之內規模拓展至8萬間。草莓社區已開業及待運營項目，在深圳有金谷店、優城店、固戍店、福永店、清湖店等，目前已在北京、深圳等城市布局房源約5000間。同時，火花將在2018年對產品做全新升級，產品覆蓋全生命周期人群，包括極小公寓、年輕白領公寓、輕奢型公寓、家庭型公寓、高端服務式公寓等。　　另外一個巨頭是招商蛇口，記者獲悉，其在深圳推出“壹棧”“壹間”“壹棠”三大子品牌，面積約50萬平方米、1.3萬間，計劃以3年的時間實現品牌全國布局。　　亮點：長租公寓試水資產證券化　　從去年延續至今的一個亮點，對于深圳租賃住房市場而言，是金融創新活力不斷，一些創新產品涌現，比如房企試水資產證券化，這將成為未來發展的一個重點。　　2月2日，“中聯前海開源—碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”(下稱“碧桂園租賃住房REITs”)獲得深圳證券交易所審議通過。　　據了解，該租賃住房REITs是國內首單達到百億級規模的REITs產品，同時也是目前租賃住房領域規模最大的證券化產品。資料顯示，碧桂園租賃住房REITs由碧桂園控股有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，產品規模達100億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級AAAsf。　　“這是千億級別的戰略性布局，隨著整個房地產行業從增量市場轉為存量市場，銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰。”碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整的金融鏈條，保障租賃住房戰略的順利實施。　　對于住房租賃類REITs，作為長租公寓的運營者，萬科深圳泊寓負責人袁軍認為，只有金融機構真正打破以往的融資理念或者合作模式，這個業務才可能真正落地。“如果還是按照跟房地產合作的模式，停留在傳統抵押貸、消費貸、租賃貸模式上，可能落不了地。”　　此前，碧桂園也在開始長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，并陸續接受放款。　　不僅是碧桂園，去年以來，多家長租公寓運營商均在試水資產證券化。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業務，長租公寓機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。而資產證券化則能盤活存量資產，減輕其壓力。　　以招商蛇口為例，其公告顯示，在2017年12月拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS，CMBS是指商業房地產抵押貸款支持證券，是商業地產公司的債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本來發行證券。招商蛇口這一單CMBS的儲架融資規模為60億元，分多期發行，第一期發行規模不超過人民幣20億元，期限為18年，其中優先級產品規模19.90億元，劣后級0.1億元。　　談及此次動作，招商蛇口董事總經理許永軍介紹，長租公寓業務是公司發展戰略之一，資產證券化是這一戰略的重要組成部分。該單CMBS是公司穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點的重要探索。　　生態：商、住、娛多業態打造業務閉環　　記者多次走訪發現，萬科、深業、金地、碧桂園……幾乎所有房企公寓品牌都注重社區運營，設定“管家”角色的員工，舉辦火鍋趴、音樂趴、狼人殺等社區活動，做花藝、畫展、茶道等分享，也強調線上線下渠道的租戶交流與員工管理。　　比如，金地的草莓社區打通了線上線下平臺，實現營銷展示、線上簽約、智能物業管理、服務預訂、員工管理、商城服務等功能，高效促成成交及管理服務。同時，該社區還邀請租戶上“不正常公寓直播平臺”等，以青年公寓為場景，架設直播平臺作為公寓產品、社群活動及運營服務的宣傳渠道。　　截至目前，“不正常公寓直播平臺”累計觀看20萬人次，累計關注人數3350人，最高播放量200萬人次。而BIG+碧家國際社區深圳長租公寓產品的定位，則將融居住、物業、金融、商娛、健康等多元化內容于一體，為年輕白領、精英階層、青年家庭等打造高品質、安全、舒適的租賃產品，以及具有碧桂園特色的文化生活圈。　　此外，碧桂園迎合深圳租賃市場多元需求，以長租公寓為核心，結合租客辦公、社交、娛樂、商業等生活功能需求，打造聯合辦公和創意商業等綜合型產品。其相關負責人介紹，從目前體現出來的業態來看，很多房地產企業的思路很接近，但每家公司對未來的發展都有自己的理解，所以未來發展方向和態勢可能會有所不同。　　對于以“城市青年家”為定位的萬科泊寓而言，更加注重青年人消費群體的“棲居”品味和需求。在龍崗崗頭新圍仔村，萬科與一批村民合作，將其農民房改裝，打造了城中村版青年長租公寓。　　新圍仔村地處深圳坂田街道，匯集著來自華為、富士康等知名企業產業園區的年輕人，租房需求大。但這里多年來像深圳很多城中村一樣，文化配套匱乏，公共設施落后，萬科在當地街道支持下，對消防、衛生及文化設施等市政配套進行了“變臉”，引入公寓運營機構，實現社區的升級。　　預判：今年租賃市場或現三大關注點　　對于2018年新的市場動向，業內有多個關注點，其一是金融機構的新動作。　　2017年11月，建行深圳分行與深圳11家房企合作，率先推出全國首個個人住房租賃貸款產品“按居貸”，商業模式是把房屋的所有權和居住權分開，由開發商負責建房，擁有房屋的所有權，銀行則擁有居住權，能夠把房屋出租給有需要的人。　　其后，深圳房企星河控股聯合建行深圳分行推出首個整租社區，原用于售賣的沙井新盤星河榮御2687套住房，分別是40—180平方米的全精裝修戶型，未來將被改為長租公寓用于出租，租客可以向建行申請“按居貸”租住。此外，星河控股、建行深圳分行還與深圳市人才安居集團展開合作，未來一些企業的人才將可以租住價廉物美的原商品房。　　據央視財經報道，四大國有銀行已經有三家涉足長租公寓。但業內更關注的是長租公寓租金回報率低的問題。目前國內長租公寓租金靜態回報率僅為3%，很多項目回報甚至達不到融資成本水平，幾個一線城市租金回報率更是低于2%。這給經營帶來了較大的壓力。不過也有專家認為，長租市場主要是穩健經營，資金回籠時間長，倒是可能出現市場的優勝劣汰。　　另外一個新動向則是房企關注深圳城中村綜合改造，目前知道的有深業、萬科，因為深圳城中村存在較大量的存量租賃房源。而碧桂園集團(深圳)有限公司相關負責人介紹，未來，深圳長租事業部也將積極探索深圳城中村物業改造、招拍掛、競標、承租、自持物業返租等多渠道拓展；在不斷探索創新運營模式的同時，快速提升品牌知名度和影響力，最終實現資本運作，降低資產過重的負擔。　　還有一個值得關注的領域則是人才住房建設和租賃情況，畢竟這與深圳城市競爭力緊密相連。作為一家市屬國有房企，深圳市人才安居集團不同于普通房企，憑借其已擁有的一批自持住宅用地以及與其他企業合作所管理的房源，未來將對房屋租賃市場帶來較大影響。　　記者了解到，到去年底，深圳市人才安居集團在全市10個區(新區)成立的10家控股子公司全部完成工商注冊，并完成組建進入實體化運作。同時，深圳市人才安居集團全資設立了深圳市房屋租賃運營管理有限公司，并分別與萬科、建行成立3家合資公司(安居建信租賃公司、安居泊寓租賃公司、萬科安居物業公司)，意在打造一流的專業化、規模化、規范化的住房租賃平臺。　　同時，深圳市人才安居集團還成立了福田福安基業和寶安安居天健兩家棚改公司。記者獲悉，人才住房籌集建設和管理運營平臺已初步搭建，各項經營業務邁上良性發展軌道。　　據悉，深圳市人才安居集團通過政府供地建設、棚戶區改造、合作建設、購買租賃等多種方式，廣拓渠道籌建人才住房，已基本落實的59個項目，涉及房源約4.5萬套。　　2018年，隨著越來越多的新建項目開工建設以及租購項目批量裝修的陸續開展，深圳市人才安居集團將迎來建設施工的第一波高峰期。而隨著一批租購項目的裝修交房和商業物業的移交接管，該集團將陸續迎來人才住房及配套物業的實體經營，對深圳住房租賃市場將產生較大影響。　　

關鍵字標籤：Taipei service apartment


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