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朱邦凌18-06-2507:09房貸利息抵扣個稅的消息出來后，單身狗們馬上流傳了這樣一段話：首次增加子女教育支出、繼續教育支出、大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。對于有房一族是好事，對于單身狗也太不友好了，為了少交稅是不是要早點結婚生子買房？關鍵是，會不會引來一波買房熱潮？早在2015年11月，任志強曾經表達過一個觀點，“最近會出臺一些有利于消化庫存的政策，我認為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個人所得稅。”他認為，發達國家基本上都用房貸利息抵個稅的方法來鼓勵消費者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進行個人所得稅的減免，把貨幣資產變成實物資產以后進行一種轉換，這是大多數的國家在研究的一個方法，如果中國用這種方法對消化庫存也許會非常有效。如今，這一設想不謀而合即將變成現實。提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議的個人所得稅法修正案草案，除了將個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元外，還有住房貸款利息和住房租金等第一次被提出可扣除。消息一出，有的房產銷售甚至預測，買房熱潮將被催生。房貸利息抵扣個稅會不會催生買房潮？這一消息對房地產市場的影響到底有多大？是不是像房地產業內人士預測的那么樂觀？這種影響需要辯證看待。首先肯定的一點是，住房貸款利息和住房租金支出第一次納入稅前除項，確實是利好樓市。房地產業內人士預測，針對部分專項附加扣除的表述，如果真正落地，那么對市場影響將非常大。但政策中不明確的一點是：住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除是不是包含在5000元以內，還是額外扣除。如果可以在5000元免稅額以上，抵扣貸款利息：那么對于購房者來說，將是非常大的刺激。房貸利息抵扣個稅政策，對購房群體而言有很大的好處。特別是對于高收入按揭購房者而言，其繳納的利息中有15%-45%是由政府來負擔。例如：我們一個市民購置一套住宅花費200萬，選擇貸款按揭七成供30年的方式，并且每月都需要進行等額還款，大概每月需要的還款金額為7400元，其中包含有3500元的利息支出。如果他的稅前每月收入是兩萬元，扣除相關費用后應納稅款2400元，如果實施房貸利息抵扣個稅政策，按揭貸款利息可以稅前抵扣，該市民每月所繳納的稅款將會減少，應繳納的稅款大約為1550元。招商證券房地產團隊認為，按揭利息和租金個稅前扣除，相當于起到“稅盾”作用，有利于提高居民實際購買力，間接鼓勵正常住房消費。從結構上看，實際按揭貸款額越接近可貸額度上限，貸款利息“稅盾”效應越強；從所交個稅絕對量而言，高收入家庭的邊際稅率和住房按揭一般更多，更為受益。美國早期開展房貸抵扣個稅，允許房主每年在其應繳納的稅款當中扣除一定金額的按揭貸款利息，規定扣除的總金額不能超過100萬美元。政策執行一段時間之后，美國的房地產業就出現了一系列的問題，大量的房產泡沫出現，房產價格在1997年到2006年期間翻番。這是實施房貸利息抵扣個稅所帶來的負面影響。在我國，之前為了緩解東亞金融危機對樓市的影響，在上海實施了一個類似于房貸利息抵扣個稅的措施，即為對其五年的個人購房退稅政策，這個政策導致高收入人群利用退稅政策來套取收入，使得高端住房的價格一路飆升。所以，面對上面所出現的情況，我們應該借鑒國外的一些經驗，在制定政策時要把握諸多的細節問題，以及對稅前抵扣將如何完善等問題。“房子是拿來住的，不是拿來炒的。”政府鼓勵購房和租房，其目的是讓大家有房可住，可以安居樂業。因此，即使房貸可以抵扣個稅，但肯定會劃定一個范疇。房貸抵扣個稅，一定會有個范圍、一個額度，其實際的抵扣額，絕不像一些銷售所說的那么可觀。預計只有首套房或唯一自住房的房貸利息才能享受扣除，這將是首套房的重大利多，對大城市的年輕房奴、中產家庭來說將受惠節省一大筆支出。但是對于有有多套房或者炒房客而言，房貸利息抵扣個稅怕是指望不上，估計想也不要想。比方說炒房客有幾套房，一月月供幾萬，利息上萬，如果全部用來抵扣個稅，那么即使有上萬月薪，也不用交個稅了，這是不可能的。還有一個現實的問題，個稅起征點提高會影響購房么？目前對于很多城市而言，因為實行房地產限購，對于外地戶籍的購房者而言，一般需要持續繳納一定期限的個稅或社保證明，因為各地限購多是提供社保或個稅的證明，所以如果沒有個稅，但有社保記錄，還是不會影響買房的，所以個稅起征點上調對買房的影響相對較小。房貸利息抵扣個稅的作用，估計只是針對首套房的剛需。目前，房貸利息很高，抵扣有利于減輕還貸人負擔，而住房租金抵扣，說明稅收政策要解決房租住的問題，降低房屋租金的壓力，有利于形成租和買并行的房屋體系。這條政策雖然利好房地產，會刺激一部分購房需求，但如果說房貸利息抵扣個稅再次催生一波買房潮，那大概是房地產銷售的營銷策略，或者是炒房客們的一廂情愿。朱邦凌最近更新：18-06-2507:09簡介:財經專欄作家、資深財經評論人

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