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東莞工業地產成“香餑餑”工業地產成“香餑餑”新聞最前線深銳觀察文羊城晚報記者唐波圖羊城晚報記者王俊偉“一個多月前我就開始到處找廠房，結果發現租金漲了好多。”厚街一家鞋面廠的老板王瑞（化名）無奈地說。連日來，羊城晚報記者調查發現，自2015年以來，東莞廠房租金進入普漲模式，尤其是臨深片區，在過去兩年翻了一倍以上。對此，不少地產商及中介紛紛進軍東莞的工業地產，做起“二房東”。不過，租金的普漲也讓部分中小微企業感到“頭疼”，一些鎮街及基層社區已出臺相應政策規范廠房租賃。個案：寧賠違約金也要解約最近，一樁有趣的合同糾紛官司在東莞長安法庭開庭審理，原告是長安鎮廈崗社區某工業區的房東麥某昌，他向法院提起訴訟要求解除與承租者的租賃合同，理由之一竟然是“自己的廠房部分為違建”。寧愿賠償數百萬元的違約金，也想解除與承租者的合約。麥某昌是廈崗本地人，從2002年開始在當地社區承包土地，蓋起了廠房對外出租。2013年，他與深圳百佳公司法人胡鐵龍簽訂租賃協議，將其位于廈崗社區復興路9號的多棟廠房租給了后者，包括宿舍、廠區等在內，租金從9元平方米到13.5元平方米不等。“廠房一共有三棟，數萬平方米，前期我們投入了2000多萬元進行改造，一部分用于發展實業，另外一部分則分租給了別的企業。”胡鐵龍告訴記者，今年有部分廠房租賃合約到期后，又進行了續約，按照房東要求租金也進行了相應的上調。但對于還沒有到期的大部分廠房，房東麥某昌亦要求大幅提高租金，并要求預付1000萬元租金方才續約。無奈之下，他湊足了200萬元首期款支付給了對方，但沒想到房東還是提起了訴訟要求解除合同。在麥某昌的起訴狀中，記者看到，他之所以要求解除合約，其中一條原因竟是“C棟廠房建成投用至今未取得房產證或建設工程規劃許可證”。這在承租方看來，僅僅是漲租的借口。對此，麥某昌的兒子小麥向記者坦言，他家一共有兩個園區，另外一個園區今年租給了來自江西的“二房東”，廠租已經漲到了20多元平方米，因此即便是違約將面臨300萬元的違約金，他們也要想法解約。走訪：廠租普漲臨深片翻倍在當地社區相關負責人看來，這宗合同糾紛的導火線就是當地廠租的大幅上漲。“從去年以來，我們這里的廠租就開始大幅上漲，先前的平均租金約為13元平方米，現在基本在28元平方米左右。”廈崗社區經貿部門相關負責人告訴記者，社區的很多物業先前都承租了出去，租金大多在8元—10元平方米。從2015年開始，一些來自深圳、江西、湖南等地的中介公司開始大量接盤廠房，成為名副其實的“二房東”，廠租一路飆升,“花樣”也多了起來。記者隨機走訪了厚街、塘廈、寮步、道滘、高埗、橫瀝、東坑等多個鎮街的工業區，相對于兩年前，廠房的租金普遍上漲，平均漲了50%以上，而臨深圳片區更是翻了一倍以上。以長安、塘廈、鳳崗等為例，廠租價格大多在30元平方米左右。而松山湖，最高的租金已經超過了35元平方米。“一個多月前我就開始到處找廠房。”來自四川的王瑞是厚街一家鞋面廠的老板，因為工廠訂單增加需要擴大廠房面積，他先后來到厚街赤嶺、寮步橫坑等地尋找廠房，接待他的不是廠房的業主，幾乎都是××物業管理公司。“這些公司有本地的、也有從深圳來的，一看就是二房東。”王瑞說，厚街赤嶺的廠租已經接近20元平方米，此外還要收取空地分攤費、物業管理費等，甚至連廠房使用面積也“打折扣”，很多廠房的公攤面積超過了20%，如此算下來，光廠租的成本就占據了所有成本的八成以上。“200多人為我打工，而我卻為二房東打工”。探因：資本大量進入工業地產李明（化名）是東莞一著名工業地產運營商的相關負責人，他告訴記者，廠房租金逐年遞增，這原本是行規。一般是每三年增長10%的租金，房東和承租人都會在協議中注明，且廠房租賃面積按房產證面積計算，一般不會出現以公攤面積為由讓實租面積“縮水”的現象。從2013年開始，東莞“二房東”越來越多，租金也一路上漲。李明分析說，東莞廠租上漲主要有幾個階段：一是約六七年前，深圳一些小型工廠，包括塑膠、制鞋、模具等傳統產業陸續轉到東莞，推動東莞第一次廠租上漲；約三年前，深圳的廠租開始攀升，不少中小企業往外搬遷，這讓深圳的“二房東”們看到了商機，紛紛到東莞“圈廠”，東莞廠房租金再次大幅上漲，但相對于深圳動輒五六十元平方米的廠租，東莞這邊依然顯得便宜；而最近一波，則是從一年前開始，東莞大量實施城市更新、“工改工”等，對一些舊廠房提質增效，吸引了大量的公司投資，甚至連萬科、碧桂園等大型地產商，也開始轉戰工業地產。“一個在深圳做工業地產的朋友，由于來東莞較早，20多人的公司一個月純利900萬元以上。”冉龍華的塑膠廠原本在深圳寶安，6年前搬到東莞黃江，并租下幾棟廠房，除了自用的部分，其余全部分租了出去，每月收租就可以賺回自用的部分。“今年生意不太好做，打算關閉工廠，直接做包租公。”冉龍華說，他身邊已經有十多個做企業的朋友，直接干起了“二房東”的生意。已有鎮街出臺相應政策“政府可否針對‘二房東’出臺法規，打擊這種炒廠房行為？否則中小企業真的難以為繼。”東莞四川資陽商會執行會長劉世正說，每次商會開會，會員都反映廠租普漲一事。各級政府都在努力為實體經濟減負，但“二房東”卻攜資本強勢介入廠房租賃市場，抬高了租金。記者從東莞經信、商務等部門獲悉，目前政府已經關注到廠租漲價問題，但還沒有出臺具體的管理辦法。不過，一些鎮街（園區）及基層社區，已經根據自身實際出臺了相應的政策。比如，道滘鎮就有規定，承租政府或社區物業的，必須是實體企業，或者某領域具備一定科技含量的企業；此外，從今年開始，東莞要求所有社區物業都必須進入到集體資產交易平臺上面掛牌，禁止私下承包行為，并設置了一些具體的有針對性的條件，目的就是為了防止過度炒廠房行為。（《東莞工業地產成“香餑餑”》由金羊網為您提供，轉載請注明來源，未經書面授權許可，不得轉載或鏡像。版權聯系電話：020-87133589，87133588）關鍵詞：廠房東莞租金二房東深圳社區租賃地產責任編輯：北田共推薦閱讀

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