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房企入局長租公寓，正在“攪活”租賃市場。黨的十九大以來，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”已經深入人心。在“租購并舉”的住房制度設計下，發展租賃市場成為住房制度改革的核心內容。當前，房地產市場正迎來深刻調整期，在密集調控的大背景下，房企一改高周轉、賺快錢的開發模式，紛紛布局長期租賃市場。以龍湖集團為例，作為行業內率先響應租購并舉政策、首個將長租公寓提升為戰略業務的公司，龍湖集團近期在長期公寓業務方面動作頻繁。事實上，發展長期租賃業務不僅是企業經營行為，更是落實國家租購并舉政策、實現全體人民住有所居的重要舉措，是房地產企業踐行“責任地產”的體現。2月5日，龍湖集團將作為企業代表之一，參加由中國建設報社聯合中國建設科技集團舉辦的“質量發展·共筑美好”第七屆中國責任地產高峰論壇，共同把脈新時代中國房地產高質量發展路徑，用責任為新時代中國房地產賦能。租賃市場崛起“房子是用來住的，不是用來炒的。”一年多以來，在住房回歸居住屬性的大勢下，全國范圍內密集出臺樓市調控政策，房地產市場降溫企穩，調控效果明顯。與此同時，存量市場快速跟進，租賃市場迎來政策、資金等一系列利好，發展長期租賃成為補齊“住有所居”短板的重要舉措。在住房體系的頂層設計上，“十九大”報告指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”之定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“十九大”以來，中共中央政治局會議、中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議等重要會議均透露出發展租賃市場的信號，并將其列為重點工作內容。比如，2017年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議和中央經濟工作會議在發展租賃市場方面作出重要部署，要求把深化住房制度改革，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度作為重點工作之一，提出發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。政策導向背后，租賃市場有著巨大的發展空間。從市場規模來看，第三方研究機構數據顯示，從開發、交易到資管，目前整體房地產住宅服務市場的容量在5.3萬億元左右，其中租賃市場規模1萬億元。隨著房地產市場“轉軌”，存量市場快速發展，租賃市場規模也將迅速擴大，2020年1.6萬億元、2025年1.9萬億元、2030年租賃市場的規模將超過4萬億元。從租賃需求來看，有統計數據顯示，當前全國租賃人口已達1.89億人。根據《中國流動人口發展報告2017》中的數據，截至2016年，我國的流動人口達到2.45億人，其中有67.3%選擇租住私房作為解決居住問題的方法，這部分對應的租賃人口為1.65億人。而對標國際成熟市場，中國租賃市場仍處于起步階段。當前，中國租賃市場在整個房地產市場中的份額占比僅為9%，而美國、日本等市場份額占比則都在26%以上。2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，是改革開放40周年，是決勝全面建成小康社會、實施“十三五”規劃承上啟下的關鍵一年。在此關鍵節點，中國房地產將迎來關鍵轉折，住房制度改革和長效機制加快建立，行業發展格局將被重塑。面對長期租賃的“風口”，房企紛紛入局長租公寓，為租賃市場的快速崛起注入了更多活力。而隨著租賃市場迎來更多參與主體，未來有望形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支持端、租后服務方等多元主體各司其職的市場新格局。長租公寓混戰在“租購并舉”等政策的引導下，處在轉型期的房企們正在積極布局長租公寓市場。通過梳理可以發現，碧桂園、萬科、龍湖、首開等諸多品牌房企均在加快布局長期租賃業務。2017年年底，碧桂園正式對外發布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，并與30多家合作單位進行戰略簽約，力爭3年內建設100萬套長租公寓。萬科推出長租公寓品牌“泊寓”，把長租公寓已列為“拓展業務”之一。首開集團加強與工商銀行、建設銀行等銀行金融機構合作，支持長租公寓業務發展。而在房企入局之前，長租公寓市場已經存在了以YOU+、魔方等為代表的互聯網型公寓，以窩趣、城家等為代表的酒店系公寓以及以自如、相寓等為代表的中介系公寓。隨著更多房企入局長租公寓，租賃市場競爭格局正在重構。開發商入局之后，長租公寓市場匯聚了互聯網系、酒店系、中介系、開發商系等在內的多元競爭主體，隨著各類資本、機構爭相涌入，正在“攪活”租賃市場。把長期租賃作為“主航道業務”之一并快速布局的龍湖集團，走在了落地“租購并舉”住房制度的前列。早在2016年8月，龍湖集團已正式涉足長租公寓這個新的業態，在當年8月的龍湖中期業績會上，董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。“冠寓”是龍湖傾力打造的高品質長租公寓品牌，設置了休閑共享空間、健身、棋牌、閱讀等功能分區，依托充分客戶訪談及客戶研究以及地產開發、商業運營、物業服務等優勢主業形成的有效聚合力，力求打造具備舒適、安全、便捷、時尚、社群五大特色的青年社區。2017年3月，龍湖集團召開冠寓品牌發布會暨龍湖冠寓重慶源著店開業儀式，發布會上龍湖首次發布冠寓品牌形象及品牌主張，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”3條符合青年居住習慣的特色產品線。2017年10月，冠寓于廣州推出天河旗艦店，由此完成4個一線城市的布局。2017年11月，龍湖西安公司與上實城開西安公司戰略合作，龍湖收購后者所持的商業及公寓綜合體項目。2017年12月，成都四間冠寓新店開業……尤其是2017年9月，“冠寓”正式進入北京，冠寓酒仙橋旗艦店開業，1000多平方米的共享空間、空中花園、書吧、咖啡廳、電影院，為租客營造最優質的生活環境。冠寓酒仙橋店開業僅12周，出租率達到96%，刷新了2017年北京長租公寓市場的成績。“龍湖集團有四大業務板塊，地產、商業、物業和長租公寓四大業務，我們稱為四大主航道業務。長租公寓業務目前從拿項目決策開始，就能獲得集團的充分信任、授權和支持，未來也將會是龍湖的一個重要的亮點。”龍湖集團冠寓總經理王俊英表示。冠寓的商業邏輯2017年是龍湖冠寓的發展元年，圍繞這一新的“主航道業務”，龍湖集團采取從輕入手、輕重結合、逐漸加大重資產比例的拓展方式。其全國的布局節奏在2017年下半年開啟加速模式，完成了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的全面進駐。截至2017年年底，冠寓已布局全國17個一線及領先二線城市，其中已開業的城市14個，門店共計50家，開業房間超過1.5萬間，其中成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業即滿租。按照計劃，至2020年，冠寓將達成20億元租金、規模行業前3的目標。在快速布局的同時，龍湖集團更重視冠寓的品質，注重生活細節的設計。比如，所有房間均配備智能密碼鎖，免去丟失鑰匙的煩惱，安全便捷。高品定制家具，全部由環保材料制作，從源頭避免室內甲醛污染。此外，連續多年排名全國物業排行榜前3名的龍湖物業，將全權負責冠寓項目的全樓物業管理。長租公寓市場表面光鮮，有政策支持、市場預期高漲等“光環”，但長租公寓的回報率等問題一直備受質疑，配套的財稅制度、法律法規等支持體系也尚不完善，隨著市場的不斷發展，相關配套體系亟須跟進。而隨著諸多長租品牌進入市場，產品的同質化問題也不容忽視。對此，龍湖集團發揮責任擔當精神，積極尋找應對之道。據悉，在獲取項目資產原有的“輕資產”和“重資產”基礎上，龍湖冠寓提出了“中資產”的概念。將之前的“輕資產”重新定義為純品牌和運營的輸出與管理，“中資產”為資產的10年以上租期租賃經營、股權合作、委托管理等方式，“重資產”即傳統意義上，對于優質物業的收、并購，資產運營的商業模式，聚焦資產保值和經營增值。在運營模式方面，龍湖集團副總裁韓石表示，冠寓目前采取的方式是“輕、中、重”模式并舉，并沒有限制其側重比，而是根據不同的城市、區域、環境、特點、物業情況，匹配不同的開發模式。背靠龍湖集團，依托充分的客戶訪談及客戶研究以及地產開發、商業運營、物業服務等優勢主業形成的有效聚合，力求打造具備舒適、安全、便捷、時尚、社群五大特色的青年社區。在資金支持方面，龍湖集團已經在發行專項公司債方面有所突破。由龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券獲上交所預審核通過，這標志著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地。龍湖集團相關人士表示，專項公司債券的獲批將進一步鞏固龍湖集團在住房租賃市場上的領先地位，拓展企業融資渠道，降低融資成本。在產品開發方面，韓石率先提出了CityHub概念。龍湖將長租公寓、聯合辦公、配套商業相結合的小綜合體生態模式稱為CityHub，其核心在于引入城市的綜合資源，為城市中堅力量服務。驅動城市中生活服務、文化娛樂、商業配套的資源互通，將每一棟公寓作為物聯網時代當中的一個焦點，實現去“孤島化”，以進入租住社區平臺化的3.0時代。冠寓酒仙橋旗艦店就是CityHub商住辦小綜合體的代表之作。針對外界對于長租公寓回報利潤低的問題，韓石表示，龍湖在成本控制、產品標準化等方面已采取相關舉措加以應對。龍湖作為地產企業切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，向來不僅是單一的租金剪刀差的維度思考，而更多是對于城市存量物業及資產運營的商業模式，聚焦的是資產穩健保值和經營增值的邏輯。周麗陳聚分享到

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